Почему девелоперы поставили рынок на паузу и чего ждать в 2026 году

Первичный рынок жилья в Москва вошел в новую фазу — фазу осторожности. В 2025 году девелоперы в Москве открыли продажи в 40 проектах, подсчитали аналитики «Метриум». Текущий результат стал минимальным на первичном рынке Москвы за прошедшие 10 лет. По сравнению с 2024 годом показатель снизился на 37%. На фоне высокой стоимости финансирования и изменившегося спроса отрасль фактически взяла стратегическую паузу.

Антирекорд за десятилетие — сокращение стартов новостроек

Пиковый результат последних лет был зафиксирован в 2022 году — тогда продажи открылись в 98 проектах против 79 стартов в 2021 году (+24%).

Затем рынок начал замедляться:

в 2023 году — 79 стартов (-19% за год),

в 2024 году — 63 старта (-21%),

в 2025 году — всего 40 проектов (-37%).

Таким образом, динамика запуска новостроек демонстрирует устойчивое снижение третий год подряд.

Следите за новостями индустрии, подписывайтесь на еженедельные новости DECORNEWS.ru

Фото freepik.com

Бизнес-класс удерживает лидерство по активности

Наиболее активными в 2025 году оказались девелоперы бизнес-класса. Несмотря на лидерство, сегмент также показал заметное снижение:

18 проектов против 28 в 2024 году (-36%).

Для сравнения в 2023 году — 18 комплексов, в 2022 году — 34, в 2021 году — 26.

На втором месте — элитный и делюкс-сегменты. В совокупности здесь стартовало 6 проектов против 11 годом ранее (-45%).

Вам будет интересно 2025 год стал рекордным по приросту цен в старой Москве за 5 лет

Историческая динамика: 2023 год — 19 проектов, 2022 год — 11, 2021 год — 10.

Третью позицию занял премиум-класс — 8 стартов против 9 в 2024 году (-11%).

В массовом сегменте «старой» Москвы снижение оказалось наиболее резким. Всего 4 новостройки против 8 годом ранее (-50%).

Для понимания масштаба: в 2023 году — 24 проекта, в 2022 году — 35, в 2021 году — 33.

Осторожность девелоперов и новая экономика проектов

Елена Юргенева, основатель агентства недвижимости «Альфа стар пропертис» (Alpha Star Properties), отмечает, что снижение числа запусков выглядит логичным продолжением рыночной ситуации.

«С оценкой аналитиков о снижении числа стартов новостроек в Москве в 2025 году я в целом согласна. Результат, когда за год открывается минимальное количество новых проектов за десятилетие, выглядит логичным продолжением той рыночной ситуации, в которой отрасль находилась весь год. Девелоперы действовали максимально осторожно и предпочитали не выводить новые проекты в условиях дорогого финансирования и более сдержанного спроса».

По ее словам, ключевой причиной антирекорда стала экономика проектов.

«Высокая стоимость проектного финансирования, рост себестоимости строительства и неопределенность со скоростью продаж сделали запуск новых ЖК менее привлекательным. В таких условиях девелоперы чаще выбирали стратегию дораспродажи уже начатых проектов, перераспределения очередей и переноса стартов».

Эксперт также обращает внимание на изменение поведения покупателей.

«Спрос в 2025 году не исчез, но стал более избирательным: клиенты дольше принимают решения, чувствительнее к ипотечным ставкам и чаще выбирают готовое или почти готовое жилье. Это снижает эффективность стартов «на котловане».»

А вы знаете, Проекты бизнес- и премиум-класса быстрее всего дорожают в Можайском районе?

При этом снижение запусков она рассматривает как этап адаптации рынка, а не кризис.

«Москва подошла к моменту, когда накопленный объем предложения и текущий спрос требуют паузы. Девелоперы сознательно сдерживают вывод новых проектов, чтобы избежать перепроизводства и давления на цены».

Падение инвестспроса и давление издержек

Роман Сабиржанов, основатель агентства «ХотКонсалтинг» (HotConsulting), также подтверждает достоверность статистики.

«Да, данные аналитиков о падении числа стартов продаж новостроек в Москве достоверны — 40 проектов — антирекорд за более, чем десять лет. Даже в ковидный 2020 год было запущено 60–65 стартов продаж новостроек».

Он выделяет сразу несколько факторов.

«Первый — удорожание банковского кредитования: стоимость проектного финансирования остается высокой, особенно для небольших девелоперов. Дополнительную нагрузку создает повышение НДС до 22% и обязательный НДС 5% на УСН при доходах от 20 млн рублей — это увеличивает издержки и давит на маржинальность проектов».

Существенную роль сыграло и сокращение инвестиционного спроса.

«В Москве доля инвестпокупок в новостройках опустилась ниже 10%, при том что еще три года назад она превышала 30%. Высокие ставки по рыночной ипотеке делают банковские депозиты доходнее, чем вложения в «квадратные метры».»

По словам эксперта, рынок окончательно превратился в рынок покупателя, где девелоперам приходится точнее выбирать момент запуска. Несмотря на сокращение стартов, уровень предложения остается высоким — более 65 тыс. квартир и апартаментов на первичном рынке.

Однако при сохранении низких темпов вывода новых проектов в 2026 году может сформироваться точечный дефицит в отдельных локациях, особенно если спрос усилится на фоне смягчения ипотечных условий.

В этой ситуации девелоперы уже корректируют продукт: уменьшают площади, усиливают маркетинг, добавляют постпродажный сервис и используют частичное субсидирование ставок или точечные скидки для стимулирования сделок.

Интересная статья Более 30% строящегося жилья Москвы находится в районах с будущими станциями метро

Прогноз: точечные запуски вместо масштабного роста

Оба эксперта сходятся в оценке перспектив. Рынок не вернется к масштабам 2021–2022 годов даже при улучшении условий финансирования.

Ожидается умеренное восстановление запусков, но преимущественно в сильных локациях и с более продуманными концепциями.

Рост цен, по оценкам, будет точечным — в пределах инфляции. Исключением могут стать премиальные проекты в границах старой Москвы и в зонах комплексного развития территорий, где сохраняется устойчивая структура спроса.

Таким образом, первичный рынок жилья столицы проходит этап трансформации. От периода экспансии он переходит к фазе выверенных решений, где ключевыми становятся не количество стартов, а качество продукта и точное попадание в запрос покупателя.