Перепланировка. Незнание законов проектирования не освобождает от ответственности

Покупая квартиру и планируя ремонт, мы хотим сделать интерьер максимально комфортным и функциональным, зачастую подразумевая глобальные перестройки: присоединение балкона к квартире, перенос кухни и т.д. При этом не многие задумываются, что на подобные работы необходимо разрешение.

Ведь даже выстраивание новых стен, создание инсталляции санузла должны быть согласованы.

Редакция Decornews.ru обратилась к экспертам, чтобы разобраться, какие законы и нормы регламентируют перепланировку, существуют ли варианты упрощения процесса, какие последствия могут быть и т.д.

Эксперты

Рассказывает Алексей Головченко, управляющий партнер Юридической Компании ЭНСО, президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия Общероссийской общественной организации «Деловая Россия».

Порядок действий при перепланировке квартиры

• Чтобы сделать перепланировку, необходимо разработать проект или создать эскиз в зависимости от сложности работ. Проектные работы выполняются специалистами, которые знакомы с требованиями БТИ и Архитектурного отдела. Этот проект должен быть составлен профессионалом с выполнением всех необходимых требований, указанных в СниПах и ГОСТах.

• Затем нужно согласовать проект с соответствующим органом либо путем подачи заявления непосредственно в сам орган (БТИ, Архитектурный отдел, Жилищная инспекция), либо через Многофункциональный центр.

К заявлению следует приложить пакет документов, состоящий из:

Ø Свидетельства на право собственности или иной документ, подтверждающий законность распоряжения указанным помещением;

Ø Проект, оформленный по требуемой форме;

Ø Технический паспорт помещения;

Ø Согласие всех проживающих в помещении совершеннолетних;

Ø Если помещение относится к памятникам архитектуры, то необходимо заключение от органа, отвечающего за его охрану.

Законодатель позволяет не предоставлять заявителям правоустанавливающие документы, технический паспорт и разрешение от охраны памятников, если данное помещение находится в едином реестре. В этом случае орган, рассматривающий заявление по существу, сам запрашивает необходимые документы. Перечень документов является исчерпывающим. Органы не вправе по собственной инициативе запрашивать дополнительные документы.

На принятие решения дается 45 дней. Если Вы запланировали ремонтные работы на лето, начните готовить документы зимой.

• После того, как работы будут выполнены, необходимо составить акт приёмочной комиссии. После чего орган, который составил акт, должен сам направить его на регистрацию прав.

Самовольная перепланировка

Если Вы сделали самовольную перепланировку, в любом случае её следует узаконить. Однако для этого потребуется судебное решение (ч.4 ст. 29 ЖК РФ). Если же суд не признает перепланировку законной и потребует вернуть помещение в прежнее состояние, то придётся этому подчиниться. В противном случае нарушителя может ожидать продажа помещения с торгов. При этом собственнику выплачивается вырученная сумма за исключением расходов на реставрацию.

Если квартира находилась на условиях социального найма, то жилец из такой квартиры выселяется. Кроме того, на него возложена обязанность привести помещение в прежнее состояние.

Фото: pinterest.ru

Несколько слов о нормативной базе

Существует ряд СниПов и ГОСТов, которые регламентируют, какими должны быть внутренние помещения. Но это, скорее всего, технические вопросы, необходимые как раз проектировщикам и иным специалистам. Что же касается простых обывателей, то в первую очередь они руководствуются Жилищным кодексом РФ. Статьи 25-29 ЖК дают поэтапную инструкцию по перепланировке, а также рассказывают об ответственности, которая наступает за несоблюдение требований. Следует помнить, что бесполезно скандалить в коридорах администрации, отставая своё право. Все спорные вопросы относительно перепланировки решаются в судебном порядке.

Почему перед тем, как сделать перепланировку, следует посоветоваться со специалистами и получить разрешение? Судебная практика показывает, что достаточно много дел посвящены факту затопления жилого помещения. Сценарий во многом общий. Жильцы верхнего этажа самовольно переносят так называемую «мокрую точку»: ванную комнату, кухню, обустраивают джакузи или мини-сауну. Прокладка труб производится с нарушением требований или же диаметр препятствовать спуску воды большого объема. В итоге нижний этаж заливают. В этот момент становится известно, что жильцами «мокрая точка» была обустроено самовольно без согласования. В результате виновникам затопления приходится не только нести дополнительные расходы на восстановление помещения в прежний вид или приведения к соответствующим стандартам, но и возместить ущерб пострадавшим соседям.

Не все перестановки являются перепланировкой и не на все требуется разрешение. Но если Вы сомневаетесь, лучше перестраховаться и обратиться за разрешением в орган, чем потом нести очень большие расходы.

Рассказывает Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Необходимо понимать отличие перепланировки от переустройства, которые даны в статье 25 ЖК РФ: Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации. А перепланировка – перенос или разбивка ненесущих перегородок; перенос и устройство дверных проемов в ненесущих перегородках; устройство дополнительных перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров и др.

Переустройство жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. В свою очередь, переустройством жилых помещений в многоквартирном доме является:

замена санитарного оборудования; установка бытовых электроплит взамен газовых плит;
перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);
устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, кухонь;
прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей;
демонтаж инженерного оборудования и(или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации и т.д.

Устройство и разборка встроенной и пристроенной к стенам мебели, шкафов, антресолей относится к ремонту и не требует разработки проекта переустройства и(или) перепланировки.

Виды перепланировки и переустройства закреплены: Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Фактически, не допускаются перепланировка и(или) переустройство помещений, устройство балконов, ведущие к снижению надежности и прочности отдельных конструктивных элементов и здания в целом, разрушению конструкций зданий, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств или затрудняющие доступ к средствам пожаротушения (пожарные краны, гидранты), инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, уменьшающие сечения каналов естественной вентиляции, ухудшающие условия эксплуатации дома или квартиры и проживания всех или отдельных граждан.

Фото: pinterest.ru

Для того, чтобы легально сделать перепланировку необходимо соблюдение этапов, о которых говорилось ранее.

Если говорить на примере разных городов, в городе Сочи данный порядок регламентирован Постановлением администрации города Сочи от 23.08.2018 года № 1342 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Данный регламент подробно описывается пакет документов, которые необходимо приложить к заявлению, так же сроки оказания услуги – 45 дней и возможные ответы ОМСУ на поданное заявление.

Если проект соответствует требованиям, а также подан полный комплект документов, то ОМСУ выносит постановление, в котором разрешает те или иные изменения в Вашу жилплощадь. По итогу Вам либо разрешат, либо откажут в проведении перепланировки. Отказ будет содержать список причин, по которому можно провести те или иные исправления и подать бумаги по-новому. Разрешение, в свою очередь, будет означать начало перепланировки.

Весь порядок действий при перепланировке заканчивается на этапе сдачи и приемки ремонта. Эта процедура проводится инспектором жилищной инспекции, который после Вашего ремонта осматривает квартиру и проверяет, как точно, относительно проекта, Вы сделали перепланировку. После этой процедуры, если не обнаружатся запрещенные работы, будет оформлен и выдан собственнику акт завершенной перепланировки. После получения данного документа последует обмер квартиры техником из БТИ. Все обновленные данные о квартире внесут в технические документы. Новые технические документы будут выданы собственнику.