Купить и не купиться – основные риски сделок на вторичном рынке

Вторичное жилье имеет очевидные преимущества для покупателей: стоит на 35-40% дешевле новостроек и предполагает возможность моментального заселения. В то же время сделки с квартирами в старом фонде таят множество «подводных камней». Эксперты компании «Метриум» рассказывают о самых распространенных рисках при приобретении «вторички».

Фотография Oleksandr Pidvalnyi, Pixabay

Сокрытие фактов

С 1 марта 2023 года действуют новые правила выдачи выписок из ЕГРН. Сведения о собственниках перестали быть публичными, то есть теперь их нельзя получить без согласия владельцев жилья. С одной стороны, это нововведение защитило персональные данные. С другой, под ударом оказались многие клиенты вторичного рынка. Устанавливать подлинность документов на жилье покупателям стало значительно труднее. Мошенники получили возможность вводить граждан в заблуждение, представляясь владельцами квартиры, забирая задаток и затем скрываясь с незаконно вырученными средствами. Впрочем, третье лицо может получить выписку из ЕГРН без указания собственника квартиры. Однако в ней будут приведены остальные данные: адрес, площадь, обременения и др.

Доля раздора

Если квартира приобретена с помощью маткапитала, родители обязаны выделить в ней детскую долю. Это условие становится балластом в случае решения супругов обновить жилищные условия. Им обязательно нужно получить согласие органов опеки, а затем приобрести жилье, равноценное продаваемому. В результате новые собственники зависят от сознательности прежних владельцев и, не совершив никаких нарушений, могут лишиться квартиры. Конечно, продавцы должны им вернуть деньги, однако они могут уже потратить полученную сумму. Кроме того, покупателям придется в суде добиваться компенсации понесенных убытков. Успешный исход дела возможен исключительно в случае предоставления доказательств. Поэтому решившись на сделку с детскими долями, удостоверьтесь, что хозяева подобрали подходящую квартиру на замену.

Доверяй, но проверяй

Одними из самых рискованных считаются сделки по доверенности. В принципе, это легальный инструмент купли-продажи. Но с ним связано немало разновидностей махинаций и коллизий. В первую очередь надо проверять срок действия доверенности и полномочия лица, которому она выдана. Так, иногда документ предоставлен с целью сдачи квартиры в аренду, а получивший его пытается продать жилье. Даже если все выглядит правдоподобно, свяжитесь с доверителем и еще раз уточните все подробности. Желательно делать это по видеосвязи, чтобы понимать, с кем вы разговариваете, а саму беседу записать. И обязательно удостоверьтесь, что представленная доверенность не отозвана. Человек, которому она выдана, должен предоставить свой паспорт. Сделку же проводите при участии нотариуса.

Внезапные наследники

Существенные проблемы могут возникнуть при приобретении наследственной квартиры. Не исключено, что спустя некоторое время после сделки объявятся внебрачные дети и другие неожиданные претенденты на недвижимость. До 2020 года такая ситуация для покупателей оборачивалась незаслуженной катастрофой. Суд присуждал им компенсацию в размере до миллиона рублей, что, конечно, гораздо меньше суммы, уплаченной за квартиру. Затем закон поменялся, и теперь потерпевшим положено возмещение, по крайней мере, кадастровой стоимости недвижимости. Тем не менее, ситуация остается крайне неприятной. Чтобы перестраховаться, выясните в УК, ЖЭУ, у соседей максимум подробностей о составе семьи продавца, закажите архивную выписку из домовой книги, ознакомьтесь с текстом завещания. Впрочем, абсолютную надежность сделки даже эти меры не гарантируют.

А сейф-то голый

Приобретая квартиру на вторичном рынке, для избежания потери денежных средств пользуйтесь самым безопасным способом расчетов – аккредитивом. Безналичная сумма защищена банком и заблокирована до момента предоставления продавцом документов, подтверждающих сделку. В то же время деньги, хранящиеся в ячейке, кредитной организацией не застрахованы. Банк охраняет доступ к сейфу, однако, если средства из него исчезнут, не обязан возмещать ущерб. Такие ситуации не так уж часты, тем не менее, рисковать точно не стоит.

Расплата за чужие ошибки

Выбирая вторичное жилье, обязательно проверяйте техпаспорт. Покупка квартиры с незаконной перепланировкой чревата серьезными сложностями. Закон гласит, что именно собственник обязан выплачивать штраф и восстанавливать первоначальный облик помещения. Расходы могут составить сотни тысяч рублей, а квартира станет выглядеть кардинально иначе, например, лишится антресоли либо мастер-спальни.

«На рынке наблюдается существенный разрыв цен между вторичным и первичным жильем, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Старое жилье обычно дешевле. Главным образом, именно этим обусловлен более высокий спрос на него. Так, в январе-апреле 2023 года в Москве сделок по ДКП было совершено на 60,8% больше, чем по ДДУ.

Однако на старый фонд не распространяются спецпредложения от застройщиков и доступные ипотечные программы. Кроме того, клиенты вторичного рынка часто становятся жертвами мошенничества. Поэтому, если вы все-таки решили приобрести «вторичку», обязательно проверьте понравившуюся квартиру на наличие обременений и скрытых дефектов, детально изучите все документы, а договор купли-продажи оформляйте у нотариуса».