Адресные программы льготной ипотеки. Мнения юристов.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина считает целесообразным распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье. Редакция Decornews узнала мнение юристов, кому это будет выгодно и какие могут быть последствия.

**Мария Румянцева, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости**

Начнем с того, что в прошлом году при анонсах очередных льгот покупателям квартир в новостройках риэлторы говорили о том, что вторичному рынку тоже нужна поддержка, хотя бы в виде льготных ипотечных кредитов. И то, что льготы есть только для приобретения квартир на первичном рынке, создавало нарастающий перекос на рынке жилья и тормозило развитие этого рынка. Ведь рынки «первички и вторички» взаимосвязаны. Например, большое количество сделок по покупке жилья проходит по схеме trade in (продал старое жилье и купил квартиру в новостройке).

Но кто купит это «старое жилье», когда порядка 80% сделок по покупке проходит с использованием ипотечного кредита, на который для вторичного жилья не распространяются «семейные ипотеки», «льготные ипотеки» и тд. Получается, что приобретать недвижимость из вторичного фонда невыгодно. И желающие «обновить жилье» вынуждены месяцами ждать покупателя на старую квартиру и отдавать ее с большим дисконтом, лишь бы получить деньги на первый взнос за новостройку. После заявления Эльвиры Набиуллиной надеемся, что на рынок вторички будут распространены все социальные программы, действующие для покупателей нового жилья, и предоставлены скидки на действующие ипотечные кредиты. А также будут анонсированы дополнительные льготы – например, для покупателей многокомнатных квартир, для приобретения жилья в регионах с хорошо развитым военно-промышленным комплексом и тд. Специалисты сходятся во мнении, что сейчас рынок вторички переживает подъем. Застройщики пока не торопятся выводить новые проекты на рынок. А ведь покупатели с небольшим бюджетом предпочитают купить квартиру и сразу начать в ней жить. Это лучше, чем ожидать завершения строительства в приобретенной новостройке или заниматься ремонтом и благоустройством в новом жилье. И тот «рынок покупателя», который мы сейчас имеем, быстро трансформируется в «рынок покупателя вторички». И если новый рынок получит финансовую поддержку от государства, то он даст толчок новому росту сделок по покупке жилья. Причем, как на вторичном рынке, а позже и на рынке новостроек.

Сергей Гебель, генеральный директор консалтинговой группы «Гебель и партнеры»

Льготная ипотека на вторичное жилье

На сегодняшний день распространение льготной ипотеки на вторичный рынок — это всего лишь идея, не имеющая какого-либо нормативного закрепления. Пока что сама по себе инициатива находится под вопросом и нет никаких гарантий ее реализации в жизни. С учетом этого о сроках внедрения программы, ее охвате и особенностях можно только догадываться.

В целом идея распространения льготной ипотеки на весь вторичный рынок недвижимости кажется довольно трудноосуществимой, поскольку в таком случае государство фактически будет вынуждено субсидировать практически все ипотечные кредиты в стране. В условиях дефицита бюджета, экономической нестабильности столь существенные расходы выглядят нецелесообразными и неоправданными.

Можно предположить, что программу запустят только для некоторых наиболее социально незащищенных категорий населения, введут на определенных территориях, где строительство новостроек отсутствует или не развито либо ограничат ее действие каким-либо иным способом.

В таком случае можно будет минимизировать расходы бюджета, предотвратить потенциальные неблагоприятные последствия и при этом достичь заявленных целей инициативы.

Преимущества и недостатки инициативы

Распространение льготной ипотеки на рынок вторичной недвижимости, безусловно, сделает такое жилье более доступным для граждан. Однако доступность будет заключаться не в снижении стоимости, которая наоборот, с высокой вероятностью вырастет, а в предложении более комфортных условий по ежемесячному платежу за счет меньшей процентной ставки. Если программу ограничат регионально либо ипотеку будут выдавать только отдельным категориям населения, например, семьям с детьми, то такие заемщики ощутят преимущества в полном объеме.

Также от инициативы выиграют люди, желающие продать свою квартиру на вторичном рынке. Ипотека всегда стимулирует рынок, поэтому в случае ее введения спрос на такую недвижимость начнет расти. В результате продать квартиру можно будет дороже и в более сжатые сроки.

Вместе с этим сама по себе инициатива на доступность жилья в плане его стоимости никак не повлияет. Рост спроса на вторичку приведет к закономерному увеличению цен на нее. В свою очередь, факторов, влияющих на снижение стоимости новостроек, нет, поэтому она никак не изменятся. Как итог — дорогой станет недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке.

При этом рост цен практически гарантирован — аналогичная ситуация после введения льготной ипотеки происходила на рынке новостроек, что было особенно заметно в 2020-2021 годы, когда застройщики необоснованно, опираясь только на спрос, поднимали стоимость всех объектов.

Как отразится на застройщиках

Из-за нестабильной экономической ситуации и падения реальных доходов населения за прошедший год спрос на новостройки значительно сократился, однако к реальному снижению цен на квартиры это не привело. В свою очередь, реализация инициативы повлечет рост стоимости недвижимости на вторичке и вполне возможно, что квартиры станут дороже, чем в новостройках. В таких условиях закономерно начнет расти спрос на квартиры в новых домах, отчего, безусловно, выиграют застройщики.

В какой мере можно говорить о том, что в целом вся инициатива может оказать серьезную поддержку строительной отрасли, которая сейчас находится в непростых условиях.

В это же время распространение льготной ипотеки на рынок вторичной недвижимости может навредить региональным застройщикам из небольших городов. Если сейчас люди обращаются к ним из-за более выгодных процентов, то уравнивание ставок в совокупности с более дешевой недвижимостью на вторичке практически не оставит им шансов. В свою очередь, нехватка оборотных средств вполне может привести затягиванию сроков сдачи объектов и накоплению долгов со всеми вытекающими последствиями.

Таким образом, введение льготной ипотеки на рынок вторичной недвижимости носит довольно спорный характер. С одной стороны, это может помочь отдельным категориям заемщиков, с другой — усугубит и так непростую ситуацию с ценами на рынке недвижимости. Если цель инициативы заключается в поддержке социально незащищенных граждан, то вместо расширения ипотечной программы целесообразно оказывать адресную помощь и не трогать процентные ставки по кредитам для всех остальных. В ином случае мера больше выглядит как поддержка строительной отрасли за счет стимулирования спроса на новостройки.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»

Уверен, что господдержка спроса на вторичное жилье позитивно скажется и на рынке новостроек. Не секрет, что многие клиенты обновляют жилищные условия на средства от продажи имеющейся квартиры. Вместе с тем на вторичном рынке сегодня наблюдается затоваривание, а высокие рыночные ставки препятствуют оживлению потребительской активности. Льготные условия кредитования для отдельных категорий покупателей, например, семей с детьми, а также специалистов, работающих в IT-отрасли и сфере ОПК, помогут быстрее восстановить баланс спроса и предложения.

В результате мы увидим рост числа сделок и на рынке долевого строительства. Правда, для этого условия льготной ипотеки на вторичное жилье должны быть максимально взвешенными. На мой взгляд, нельзя делать их такими же, как на рынке новостроек. Всем ветвям власти следует помнить, что именно поддержка строительной отрасли должна оставаться приоритетом государственной политики, ведь данная сфера выступает одним из основных драйверов развития экономики. Возведение жилья способствует созданию миллионов рабочих мест, развитию транспортной системы и промышленного комплекса, появлению современных объектов инфраструктуры. Кроме того, строительство нередко оказывается плацдармом внедрения инновационных решений, например, BIM-моделирования. Разумеется, внедрять новые льготы можно и даже нужно, однако обязательно учтя интересы девелоперского сообщества. Считаю оптимальным вариантом установить ставки, на 2 п.п. превышающие действующие на первичном рынке. То есть ввести семейную ипотеку для вторичного рынка под 8% годовых и т.д.